“钱荒”来袭，持续半年的楼市不温不火，再加上银行的死活不放贷，对苏城的房产商而言，真是雪上加霜。一些中小房企已经濒临资金悬崖，寻求延续生命的一线生机成了当务之急。
记者近闻苏州某些房企居然以20%高额年利率，向民间资金一伸手就是2个亿，而且一贷就是一年。更有内部人士报猛料：进入2008年以来，苏州许多房产商都面临不同程度的资金“荒”，部分房企已熬不住，借“地下钱庄”甚至高达25%年利率的私款，而且数目动辄上亿元。
房企钱荒：暂缓开工、退地、降价
据业内人士透露，尽管苏州是二线城市，但行业洗牌趋势较明显，一些中小房企已处于生存“十字路口”，而当前的分水岭就是“钱”。苏州震旦房地产投融资顾问公司总经理凌荣祥告诉记者：“目前苏州很多房企都不同程度地‘缺钱’。”
房企缺钱原因主要有四种情形：房子盖了一半却卖不出去，无法及时套现；精装修房项目缺钱无法后期装修，导致营销链行将断裂；对市场预估太好，将售楼回笼资金大量用于了买储备土地；还有一种情况就是授信额度已经用完，而银行不再予以扶持。
苏州博思堂投资顾问公司总经理段毅也直言：“凭我个人的观察，苏州本土房地产企业大约有20%-30%的房企已存在着资金缺口，可能危及生存。”
苏州园区某品牌开发商老总告诉记者：“苏州很多去年高位拿地的房产商现在都遇到了资金紧张的困难，都还没有开始动工，还拖欠政府土地款，其中资金紧张是一个重要的原因。”
他表示，甚至还有企业出现了退地的情况，如位于园区独墅湖机场路的某块住宅用地，去年被苏州一房产商拍得，目前就已经办理完退地手续，而且这块地还将近期再次挂牌。
购房需求持续观望，资金无法及时回拢，再加银贷口的扎紧，让大部分房产商们普遍感觉钱很吃紧。据介绍，除了一些因售楼滞后导致的缺钱外，苏州的一些房企现在资金紧张也可能是因为他们还在筹划下半年继续拿地，再次扩张加重了资金链负担。
有些外来房企尽管也不同程度缺钱，但处境却相对较好些，主要是那些去年扩张太猛的房产商，由于战线拉得过长、同时在建项目较多，土地囤积也很大，所以如今也显得资金链紧张。而此类在苏州的外来房企中也比较常见，如来自郑州和常州的两家大型房地产开发商的在苏项目目前就存在着此现象。缺钱，成了时下苏州房产界的一大话题，从一系列数据中也可以得到佐证。苏州搜房网数据显示，今年上半年苏州共挂拍12幅地块，除了一地块成交涨价20%外，其余的11幅地块均以底价成交。土地市场的冷淡不难反映房产市场的处境艰难。在苏州市地税局最新公告的三家欠税公司中，国际服装城开发、祥和建筑、相城经济开发区房地产开发公司榜上有名，也都与房产开发有关。今年上半年，苏州市房地产新开工建设614万平方米，同比增长0.1%，增速同比降低73.51%；实际销售465万平方米，同比下降29%。据业内介绍，由于资金链紧张，部分房产商选择暂缓开工新地块，还有房企甚至在转让土地。而在我市国土局收回国有土地使用权的公示中，记者也发现了苏州本地小开发商的退地情况。
园区品牌开发商老总表示：“苏州目前大的、小的房产商都缺钱，已到了断腕自救的田地了。为了能度过难关，苏州的很多开发商都在降价，而且一次降价幅度也很大。其宁愿牺牲一些利益，目的是为了尽快能回笼资金。”怎么来钱，已经是当务之急。
你情我愿民间借贷向房企出手救急
有学者将当前的房企四处急钱总结为“能贷到钱的人不缺钱，缺钱的人贷不到钱”的怪圈现象。业内人士解释道，其实此类怪象也见怪不怪，毕竟“钱”是生存之本。纵观苏城房产行业，除了一些大型房企由于可上市融资和银行授信较高使得自身资金较充沛之外，许多房企都已经注意到银行正在收紧钱袋，于是，房企将眼睛投向“地下钱庄”。
据业内透露，苏州目前的民间房贷非常活跃，“地下钱庄”已经不只是小打小闹，有些已经捆抱成大财团，应付房企动辄几个亿的及时贷款已经完全“游仞有余”。
江苏典当行业协会副会长、江苏金腾华新集团总裁张建平认为，苏州民间资金十分巨大，渗透进中小企业也极广，如常熟服装城和吴江东方丝绸市场就分别募集了60亿和30亿的民间资本。合理整合和利用这些民间闲资对中小企业发展大有裨益，这也是在当前楼市一片萧条残败之时，地下资本大量浮出水面的一个正面影响。
在记者以房产公司贷款名义的随机暗访中，某个人贷款公司的汤小姐表示，银行现在肯定不贷款给房产商，但他们可以个人名义套取贷款，银行以前可贷70%，现在最高只能贷出65%，一般需2个星期，至少要7天，以银行贷款利息算，他们只收取3%的手续费。如果加急需钱用，则可以借个人贷款，贷款比例为50%-60%（以园区的新楼盘抵押可贷出60%），2-3天就可到款，年利率20%，再加收3%手续费。其他的一些私贷公司也大致与此类似，所报的费用也都在23%左右。某个贷老板甚至财大气粗地表示，已有几家房产商通过熟人从他手上贷到款了，而且还乐意介绍新客户，以此向记者标榜他公司的“声誉”。
苏州市工商联典当投资与拍卖业商会副秘书长董海麟表示，这些民间“地下钱庄”交易远没有那样简单，而且收取的费用也绝不只23%的数目，在后期的具体操作中，这个数目将会滚得很庞大，而且还潜伏着巨大的风险。
而据了解，目前苏州此类向房产公司提供的民间贷款很多都是以月为单位，以半年为单位借贷的已不多，能借一年的房企则寥寥可数。
民间借贷：20%年利率仍大受欢迎
“无钱等死，借钱早死。”在采访中，一房产企划公司经理如此笑言苏州如今的房产行业现状。
据苏州震旦房地产投融资顾问公司总经理凌荣祥介绍，目前苏州民间房贷以半年短期、高利率为主，而且很多都是“大手笔”，一般都在3000万以上，年利率高达20%-25%，为银行贷款利息的3到4倍。尽管高昂利息十分刺眼，但通过熟人关系去“地下钱庄”借钱的房产公司还大有人在。
凌荣祥也透露，在今年2月份，越溪板块某房产商因资金链奇紧，公开以月利率25%募集民间私人资金。
一业内人士也表示，仅他所知道的房产商借民间房贷的事例有差不多近十家，而且数目都在亿元以上，20%-25%的高额年利率已经不是门槛。据透露，苏州一本地房产开发商就已遇到了严重的资金链紧张。自今年6月中旬开始，该房企就急着在“地下钱庄”找钱，目前已基本谈妥了办理某私人财团的2亿元借贷。尽管年利率高达20%，但该公司仍一贷就是一年，可见受“钱荒”困扰之严重。据了解，该房企在吴中区还有一块储备用地，目前正在商讨是以土地转让或土地抵押，还是以房产抵押。
而据介绍，目前苏州的一些房企在借民间房贷时，更倾向于采用向出资方转让企业股份的方式来代替实物抵押。
某房产顾问人士也透露，今年6、7月期间，主动找到他询问上亿元民间房贷的房产商也应该有4到5家，他们最关心不是利率多少，而是贷款何时到帐，表现出对钱的“饥渴”。另据介绍，昆山市的某当地房企也刚刚托熟人借了4000万的民间房贷，同样是年利率20%，贷款一年。与其他房企贷款周转不同的是，这家小型房企借高额民间贷款是为了筹集资金完成别墅项目的后期精装修。
品牌房产商终将一统江湖
建设局资料显示，苏州市目前有1200多家房地产开发企业。行业竞争十分激烈，且房企资质良莠不齐。处于生存的“十字路口”，房产商将路在何方？某资深房产专家告诉记者，一些中小房企肯定将会被洗牌出局，今年下半年将是一个“大”吃“小”的过程，品牌开发商终将一统江湖。
张建平也指出：“中小型企业肯定要死掉一批，最终将形成资源整合。”
凌荣祥认为，小的房地产开发商肯定要死，但不会一下子就死掉，而是有一个惯性缓冲过程。目前苏州正处于“山雨欲来风满楼”阶段，中小型房地产开发商的预刑“死期”是今年年底，最迟为明年上半年。2006年是苏州拿地的疯狂一年，按照国家对囤地的3年时限，那些前几年沾了楼市大光的“暴富型”房企，即便能暂时逃脱现今的资金链瓶颈，也还将死在自己疯狂拍地的恶果中，终究只有死路一条。
与各方对中小房企处境众口一词的忧虑相比，苏州的一些外来和本地的品牌房产商的处境则乐观多了。早在今年2月，苏州高新就发布公告称拟非公开发行不超过1亿股，所募资金将用于增资旗下的新港和新创两家子公司，以支持“名仕花园”和“理想城二期”项目开发。据《中国证券报》称，大连友谊今年3月也公布增发方案，拟定向增发股票募集资金约为6亿元，其中2.5亿元用于苏州“海尚•壹品”项目后续产品开发。而据了解，苏州的这样进行社会募资的房企还不少。通过自己公司品牌的社会募资，充沛了资金链。而这些是一般的中小房企所无法做到的。对此，凌荣祥表示：“中小房企终将逐渐被品牌房企收购或合并，他们输在自己的品牌上。”
品牌是最核心竞争力，也是如今房企的生存之本，这一点已为业内外人士所共同认可。随着房产市场的见底，品牌之战将最终取代价格之争，成为那些挺到了最后的房企的最大生存资本。朱贤表示，目前苏州楼盘能不能抢到仍观望中的客观购房需求，关键是看项目本身能不能打动人心，品牌效应将大于房价的诱惑。而凌荣祥也认为，小房产商的这个“小”不仅指规模，更主要是房企的产品影响和整体实力。在这种不温不火的市场下，品牌房产商还是可以照样建房卖房、照样银行贷款、照样收购扩张，而那些无品牌的中小房企则陷入了空前的恶性循环中，最终将要么等死，要么轮为品牌房企并购或收购。
其实，纵观苏州今年上半年面市的这些楼盘，尽管购房观望依然客观地存在，但刚性需求还是在被逐步理性释放，而引起这种逆市飘红的绝大部分都是知名房企开发的品牌楼盘。苏州好望角投资顾问公司的徐健经理表示，相对于房产投资者看重性价比和增值，自住型的刚性需求购房者更重视房屋自身的品牌与质量，毕竟谁都不愿意低价去买个烦心房。而在记者先前的无数次采访中，受访的各类人群也几乎都将品牌房产商开发的知名楼盘作为了首选或首荐。 |
